ירושלים היא לא רק בירת ישראל אלא גם העיר הגדולה ביותר במדינה, עם כמיליון בני אדם. בהתאם לא פלא שישראלים רבים מחפשים דירות למכירה בירושלים. כשרוצים לקנות דירה בעיר הקודש, חשוב מאוד לאסוף מידע נרחב על הנכס – ובפרט להתנהל לפי ההמלצות בכתבה זו.
לוקיישן
הפרמטר הרלוונטי ביותר בעולם הנדל"ן הוא לוקיישן. בירושלים ישנו שיקול יחידי שאין בכל עיר: לחלק גדול מהאזורים יש צביון מאוד ספציפי – למשל שכונה חרדית, ולכן חשוב לתחום מראש את החיפושים לאזורים רלוונטיים. דגש נוסף בהקשר של לוקיישן הוא קרבה לצירי תנועה מרכזיים, ובפרט לרכבת הקלה, על-מנת לא להיתקע בפקקים אינסופיים מדי יום בדרך לעבודה ובחזרה.
מידע תכנוני ומסמכי רישוי
חיפוש דירות למכירה בירושלים שאינן חדשות מחייב איתור מידע תכנוני, מסמכי רישוי וחריגות בנייה. חשוב להדגיש שוויתור על מידע חיוני זה עלול לעלות ביוקר, ואפילו למנוע את האפשרות לקבל משכנתא לאחר שכבר נחתם חוזה מכר. המידע התכנוני הרלוונטי הוא זכויות הבנייה, הייעוד של המגרש לפי תוכנית בניין עיר (תב"ע), הפקעות ועוד. מסמכי הרישוי של כל נכס הם היתר הבנייה, תשריטים שונים ועוד. כמו כן כדאי מאוד להיעזר בשמאי מוסמך על-מנת לוודא שאין חריגות בנייה בדירה – כל חריגה, כולל כזו שעשויה להיתפש כקלה, עלולה להוביל לצווי הריסה, קנסות והוצאות כספיות גבוהות.
למה אסור לוותר על בדיקה קניינית של דירות למכירה בירושלים?
עוד בדיקה הכרחית לגבי דירות למכירה בירושלים היא הבדיקה הקניינית. לצורך בדיקה זו עוברים על נסח רישום המקרקעין (הטאבו), על מסמכי הבית המשותף (לרבות התשריט) ובמידת הצורך גם על מסמכים ברשות מקרקעי ישראל ובגופים נוספים. מטרת הבדיקה הקניינית היא לוודא שהאדם שמציע את הנכס למכירה הוא אכן בעל הזכויות עליו. פרט מידע רלוונטי נוסף הוא המיקום של הנכס בפועל, שחייב להתאים למיקום שמופיע במסמכים המשפטיים. ללא התאמה מלאה, אף בנק לא יעניק משכנתא, ובנוסף ייתכנו סיבוכים עתידיים.
חישוב שווי הנכס
עוד שלב חשוב בדרך לעסקה משתלמת באמת הוא חישוב שווי הנכס. לשם כך אפשר להסתמך על עסקאות דומות שבוצעו בירושלים בשנה האחרונה – באתר של רשות המיסים ניתן למצוא את כל העסקאות שדווחו, וכמו כן ניתן לפלח אותן בהתאם לכתובת, מספר החדרים, שטח הדירה, שנת הקמת הבניין ופרמטרים רלוונטיים נוספים.
בנוסף חשוב לבצע התאמות של המחיר למאפיינים הספציפיים של הדירה המוצעת למכירה: המצב הפיזי של הנכס, קיומה של חנייה צמודה, תוכניות עתידיות באזור (למשל אם צפויה סלילת כביש בסמוך לבניין, מן הסתם ערך הדירות בו ירד).
דרך אחרת לוודא שהעסקה מתבצעת במחיר משתלם היא להיעזר בסוכן נדל"ן מיומן וכמובן גם אמין. באתר הומלי תמצאו דירות למכירה בירושלים אשר מוצעות ע"י מתווכים רציניים שנבחרו בקפידה, ולכן ניתן לסמוך עליהם.
